Eric Lasery : Investir en résidence séniors

Les biens situés dans les résidences de services regroupent l’ensemble des biens situés dans les résidences de séniors entre autres. Ce sont donc des biens immobiliers situés dans des immeubles para hôteliers qui sont exploités par un gestionnaire unique.

Eric Lasery indique que le gestionnaire sert des loyers à l’ensemble des propriétaires de chaque lot de la résidence. Voici les conseils à connaître avant d’investir en résidence de services.

Eric Lasery : gestionnaire de patrimoine immobilier

 Vérifier la qualité du gestionnaire

Aujourd’hui il y a un problème dans l’exploitation des résidences de séniors. C’est pour ça qu’il est important de bien choisir le gestionnaire. Selon Eric Lasery avant de signer un achat dans un bien qui va être exploité par un gestionnaire de résidence de services il est important de savoir qui sera le signataire de bail.

Pour s’informer

Pour savoir qui sera le signataire du bail, il suffira d’aller sur Internet, sur les forums. Eric Lasery rappelle qu’il est possible de se renseigner aussi dans les jurisprudences qui peuvent ressortir sur Internet. Il faut voir si le gestionnaire à qui on confie l’exploitation du bien qui sera acquis, est un gestionnaire sérieux. Il faut savoir que sur les plaquettes commerciales qui sont proposées par les conseillers en gestion de patrimoine ou les vendeurs immobiliers, le gestionnaire sera toujours présenté comme un professionnel, sérieux et qui paie bien les loyers mais c’est aux futurs acheteurs de vérifier ces informations.

Achat de pierre-papier?

Il ne faut pas perdre de vue que vous n’achetez pas comme on le disait à l’époque de la pierre-papier. « La pierre-papier n’existe pas » indique Eric Lasery. Vous achetez un bien immobilier pour séniors. C’est un bien immobilier que vous aurez. Vous aurez aussi une attestation de propriété avec un notaire. Mais où faut-il investir ? Ce qui est certain c’est qu’on n’achète pas une résidence séniors dans des villes où le prix de l’immobilier est très bas. Si le prix de l’immobilier est très faible, on ne va pas payer beaucoup plus cher pour ce type de résidence. Il est donc important de regarder l’emplacement.

Eric Lasery : patrimoine immobilier

Les gestionnaires de patrimoine

Souvent ce sont les gestionnaires de patrimoine qui proposent des résidences séniors ou des résidences séniors. Ces gestionnaires viendront naturellement à vous car vous êtes imposables et vous cherchez à défiscaliser.

La proposition de biens immobiliers

D’après Eric Lasery si vous cherchez à défiscaliser, les gestionnaires de patrimoine vont vous proposer des biens immobiliers. Ils ont signé des mandats avec les vendeurs, les promoteurs immobiliers. A ce moment-là c’est aux futurs acheteurs de préciser dans quelle ville ils veulent investir et avec quel type de gestionnaire. Il suffit de donner mandat au conseiller en gestion de patrimoine ou à l’agent immobilier d’aller rechercher le bien qui vous correspond. « Vous aurez ainsi confiance dans les critères que vous aurez choisi et non pas le bien qu’il va vous vendre parce qu’il aura éventuellement des accords avec le vendeur sur ces biens en particulier » explique Eric Lasery, « A vous de faire un cahier des charges de ce que vous recherchez ».

Investissement immobilier : à propos de la rentabilité

Il ne faut pas regarder que la rentabilité qui va vous être servie. Effectivement vous allez faire un investissement immobilier et vous allez réfléchir comme si vous aviez entre vos murs, comme locataire, un locataire lambda. Eric Lasery dit qu’il ne faut pas réfléchir comme ça. Avec un bail commercial entre les mains, vous risquez de penser à tort que c’est une garantie de paiement. Et si on vous dit que la rentabilité sera de 5% vous penserez que vous devez acheter ce bien. En réalité c’est à vous de faire votre propre étude. Vous allez acheter un bien pour plusieurs dizaines d’années. Vérifiez que la rentabilité qu’on vous sert est cohérente.

Eric Lasery : investissement immobilier

Etude de la réussite commerciale

Il n’est jamais possible de deviner si une résidence va fonctionner commercialement. En revanche par rapport à l’emplacement, aux types de services qui sont proposés, il y a un prix moyen.

Connaître le taux d’occupation

Eric Lasery dit que dans la sphère géographique dans laquelle elle va avoir lieu, il y aura un taux d’occupation moyen. Ce dernier permet de connaître un loyer hypothétique. Il est aussi possible de savoir dans les résidences séniors quelle est le pourcentage du loyer par rapport au chiffre d’affaire hypothétique. Par rapport à ça il est possible de savoir clairement si la rentabilité qui est proposée est réalisable.

La durée des baux

Dans les résidences de services en général, la loi prévoit que les baux soient de neuf ans minimum. Selon Eric Lasery, ils peuvent aller jusqu’à 11 ans et 11 mois. Les choses sont plus complexes si vous investissez dans un bien d’occasion. Il faut vérifier la durée de bail restant. S’il ne reste que deux ou trois ans, sachez que le compte à rebours est donné pour une procédure judiciaire de votre preneur à bail qui va tenter de renégocier les termes du bail et d’obtenir une négociation du loyer. S’il ne l’obtient pas, il peut saisir le juge des loyers pour fixer le loyer à la valeur locative. Donc lorsque vous n’achetez pas un bien neuf, vérifiez quelle est la durée du bail restante, depuis quand est le bail et exigez de signer un nouveau bail et non un renouvellement.